土地の法規制のポイント

住まいの法律について

建物への制約を回避しよう

建物を建てる土地には様々な法規制があります。
自分の敷地であっても目一杯建物を建てられるかというと、そうとは限りません。その土地に定められた法令に従った範囲で建てる必要があります。これから土地を探す方もすでに自分の土地がある方も土地にまつわる法令についてポイントを押さえておきましょう。

住宅を建てられる地域(用途地域について理解する)

都市計画法上、指定された市街化調整区域には原則、住宅を建てることができません。 また住宅を建てる用地として指定された市街化区域でも用途地域が工業専用地域の場合、住宅の建築ができません。 また、住宅を建てられる区域においても下記の表の通り、細かく建物の条件が分けられています。新たに住居を建てようと考える土地がどういった条件になっているのかを調べた上で住宅の計画を考えていきましょう。もし、わかりにくい場合はこれから依頼をする会社の営業担当者に相談して専門家に判断してもらいましょう。

種類
内容
第一種低層住居専用地域 低層住宅のための地域です。
小規模なお店や事務所をかねた住宅や、小中学校などが建てられます。
第二種低層住居専用地域 主に低層住宅のための地域です。
小中学校などのほか、150m2までの一定のお店などが建てられます。
第一種中高層住居専用地域 中高層住宅のための地域です。
病院、大学、5002までの一定のお店などが建てられます。
第二種中高層住居専用地域 主に中高層住宅のための地域です。
病院、大学などのほか、1,500m2までの一定のお店や事務所など必要な利便施設が建てられます。
第一種住居地域 住居の環境を守るための地域です。
3,0002までの店舗、事務所、ホテルなどは建てられます。
第二種住居地域 主に住居の環境を守るための地域です。
店舗、事務所、ホテル、カラオケボックスなどは建てられます。
準住居地域 道路の沿道において、自動車関連施設などの立地と、これと調和した住居の環境を保護するための地域です。
近隣商業地域 まわりの住民が日用品の買物などをするための地域です。
住宅や店舗のほかに小規模の工場も建てられます。
商業地域 銀行、映画館、飲食店、百貨店などが集まる地域です。
住宅や小規模の工場も建てられます。
準工業地域 主に軽工業の工場やサービス施設等が立地する地域です。
危険性、環境悪化が大きい工場のほかは、ほとんど建てられます。
工業地域 どんな工場でも建てられる地域です。
住宅やお店は建てられますが、学校、病院、ホテルなどは建てられません。
工業専用地域 工場のための地域です。
どんな工場でも建てられますが、住宅、お店、学校、病院、ホテルなどは建てられません。
出典:国土交通省 土地の使い方と建物の建て方のルールの話
http://www.mlit.go.jp/crd/city/plan/03_mati/04/index.htm

建築基準法による規制

建ぺい率・容積率による面積の規制

建ぺい率

建てる敷地に対する建築面積の割合

建ぺい率(%) = 建築面積 ÷ 敷地面積 × 100

容積率

建てる敷地に対する建物の延床面積割合のことをいい、用途地域ごとに制限が設けられています。

容積率(%) = 延床面積 ÷ 敷地面積 × 100

高さ制限による規制

建築基準法では、道路や隣接地の日照や通風・採光などを確保し、良好な環境を保つため、建物の各部分の高さが定められています。
用途地域の種類で紹介した、「第一種低層住居専用地域」「第二種低層住居専用地域」は、北側斜線制限と絶対高さ制限、「第一種中高層住居専用地域」「第二種中高層住居専用地域」においても北側斜線制限という制限が設けられ、その制限内に建物を建てる必要があります。また道路斜線制限という高さの制限が全地域にあります。

土地と道路の関係

道路と敷地の関係は土地の値打ちを大きく左右します。道路との接し方や方角などと価格の関係もよく理解しましょう。

(1)敷地と道路は2m以上接していなければなりません。

奥まった敷地といえども、建築基準法に決められた幅4m以上の道路に2m以上接していなければなりません。

(2)住まいに接する道路の幅員は4m以上必要です。

建築基準法で、住まいに接する道路は幅4m以上でなければならないことが定められています。前面道路が幅4m以上ない敷地では、道路の中心から2mまで後退(セットバック)しなければなりません。その場合、道路中心線から幅2m以内の部分は敷地として認められませんので、建ぺい率や容積率の計算にも注意が必要です。

土地の制限と建物の設計は密接な関係にあります。 新たに探す場合も建て替えの場合も、まずは制限について下調べをした上で自分たちが意図している建物が建てられるのかを考えて進めていきましょう。 また具体的なプランの実現は依頼する会社の専門担当者に聞いて進めていきましょう。

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